*سمیرا کارگر پیشه – پیشنهاد مربوط به «آیین نامه اجرایی بند چ ماده ۸۰ قانون برنامه ششم توسعه کشور برای تامین نیاز اقشار آسیب ­پذیر و گروه ­های هدف سازمان­ های حمایتی به مسکن و رفع فقر سکونتی»، توسط وزارت کشور در راستای اجرای اصول ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، ماده ۸۰ قانون برنامه ششم توسعه، ماده ۱ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب سال ۱۳۸۷، بند ۲۱ ماده ۵۵ قانون شهرداری و تصویب ­نامه طرح مسکن اجتماعی مصوب مورخ ۲/۱۲/۱۳۹۵ هیات وزیران در دست بررسی است.

این پیشنهاد به منظور ایجاد شرایط مناسب، بسترسازی و تسهیل فرایند برخورداری همه خانوارهای شهری از واحدهای مسکونی در حد استطاعت ارائه و در کمیسیون امور زیربنایی، صنعت و محیط زیست دولت برای طی مراحل قانونی تصویب در دست بررسی است.

 اما اگر با دقت به موضوع مسکن در شهرهای کشور نگاه کنیم، خواهیم دید که در واقع نوعی توزیع نابرابر ثروت صورت گرفته است. شواهد کافی نشان از «تولید مناسب» و «توزیع نامناسب» آن در کلانشهرهای کشور از جمله زنجان دارد، و این موضوع به لحاظ مکانی تا اندازه­ای برحسب الگوهای مشخص ساختمان­ های موجود در شهرها و تا حدودی به سبب وجود محدودیت شدید مجاورت گروه ­های اجتماعی اثبات‌ شده است. علاوه بر مسئله اصلی مذکور، سایر ابهامات طرح ارائه شده به شرح زیر است:

1. پایگاه­ های اطلاعاتی موجود در وزارتخانه­ های مختلف و عدم یکپارچگی اطلاعات عملاً شناسایی گروه­های هدف را با مشکل روبرو خواهد نمود. به عنوان نمونه سیستم کاداستر به طور کامل اجرا نشده و با توجه به اعتبار اسناد کاغذی، بسیاری از اطلاعات عملاً در پایگاه­های اطلاعاتی در اختیار نهادهای دولتی و عمومی، ثبت نگردیده است.
2. با توجه به عدم اجرای مدیریت یکپارچه شهری در کلانشهرهای ایران، شناسایی، تایید، مدیریت و … فرآیند اجرایی این طرح توسط شهرداری­ ها با مشکلاتی روبرو خواهد بود.
3. با توجه به سوابق فرهنگی و هویتی، عدم تامین حداقل نیازهای زیستی و ارتباطات اجتماعی به صورت توامان در واحدهای کوچک اندازه باعث ایجاد مشکلات بیشتر در آتیه خواهد شد.
4. عدم پیش­ بینی خدمات پشتیبان جمعیت افزوده شده در این مساکن در محلات شهری، در آینده شهرداری­ها را با کسری خدمات روبرو خواهد نمود. همچنین استانداردهای ارائه شده جهت خانه­ های کوچک اندازه با مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران به ویژه طرح­ های تفصیلی ملاک عمل انطباق ندارد.
5. در نهایت می­ توان گفت پیشنهاد ارائه شده، صرفاً نگاه کالبدی به وضعیت مسکن در کشور است. در واقع مسئله تولید مسکن (رویکرد کالبدی)، نیست، بلکه توزیع نامناسب مسکن است. به طوری که بر مبنای اطلاعات و داده­های جدول شماره ۱، تعداد واحد مسکونی شهری کشور از ۸‏/۱۴ میلیون واحد در سال ۱۳۹۰ به ۴‏/۱۷ در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است.

ولی با این وجود، فقط ۷‏/۹ میلیون خانوار تا سال ۱۳۹۵ مالک مسکن شده­اند. این مسئله نشان از سیطره نگاه مبادله­ای به مسکن در طی چند دهه اخیر در کشور داشته است. در واقع حدود ۴۲% از واحدهای احداث‌ شده در شهرهای کشور در طی ۲۰ سال اخیر با هدف مبادله و کسب درآمد بوده است.

      ضرورت توجه به این مسئله با توجه به آمار سال­های۹۰ تا ۱۳۹۵، زمانی بیشتر می­شود که، مطلع شویم در این بازه زمانی ۵ ساله، ۶‏/۲ میلیون واحد مسکونی در شهرهای کشور ساخت شده است، در شرایطی که تنها حدود ۱ میلیون خانوار صاحب مسکن شده­اند. به‌عبارتی‌دیگر بیش از ۶۱ درصد واحدهای مسکونی (۶‏/۱ میلیون واحد)، ساخته‌شده در شهرها در سال­ های ۹۰‏-۱۳۹۵ با هدف کسب سود بوده است.

آفت این مسئله درگذر زمان، افزایش قیمت مسکن و ناتوانی خرید آن توسط خانوارها و تن دادان به مسکن­ های اجاره­ای است. به‌طوری‌که بر مبنای آمار جدول شماره ۲، از ۷‏/۲ میلیون خانوار اضافه شده به خانوارهای کشور در بازه زمانی۹۰‏-۹۵، ۸‏/۱ میلیون نفر در مسکن­های اجاره­ای سکونت داشته­اند. در واقع حدود ۶۷ درصد خانوارهای جدید شهری، ناتوان از خرید مسکن، اجاره­ نشین شده­اند.

   حال در نبود سیاست­ های شهری مبتنی بر مالیات این مسئله در افزایش نرخ دلار و تورم در سال ۱۳۹۷ بحران­ساز و فاصله «دارا و ندار» را شدیدتر کرد. به بیانی دیگر با عنایت به سکونت بیش از ۷‏/۳۶ درصد خانوارهای شهری کشور در مسکن­های اجاره­ای، این خانوارها با افزایش بیش از ۱۰۰درصد قیمت مسکن در سال ۱۳۹۷، به شدت متضرر و امیدهای آن­های برای صاحب خانه شدن بر باد رفت. برعکس رانت­ های سرمایه­ گذاری شده در بخش مستغلات توسط سایران، آن­ها را یک شبه صاحب ثروت ­های بادآورده کرد.

     همچنین سرشماری سال ۱۳۹۵ حاکی از افزایش ۵۵ درصدی خانه‌های خالی در کشور نسبت به سال ۱۳۹۰ است و این در حالی است که در این مدت کل موجودی مسکن کشور با احتساب خانه‌های خالی تنها ۱۷ درصد افزایش یافته است.

کل موجودی مسکن کشور در سال۹۰ حدود ۲۱ میلیون و ۶۶۳ هزار واحد بوده که با ۱۷ درصد رشد به ۲۵ میلیون و۴۱۲ هزار واحد در سال۹۵ رسیده است.

در مقابل، آمار خانه‌های خالی از یک میلیون و ۶۶۳ هزار واحد در سال ۹۰ به ۲ میلیون و ۵۸۷ هزار واحد در سال ۱۳۹۵ افزایش‌ یافته و حدود ۵۵ درصد رشد کرده است. مقایسه این دو آمار به‌ خوبی اتلاف سرمایه ساختمانی آشکار می‌کند و نشان می‌دهد بخش زیادی از ساخت‌وسازها در این فاصله غیرمصرفی و در تقابل با وضعیت اجتماعی و اقتصادی خانوارهای کشور بوده است.

آن هم در شرایطی که طبق گزارش مرکز آمار ایران (۱۳۹۵)، حدود ۳۷ درصد درآمد خانوارهای شهری کشور در بخش مسکن و انرژی هزینه می­ شود. مطمئناً این هزینه خانوارها در کلانشهرها، نسبت به شهرهای کوچک دارای درصد بالایی می ­باشد.

 بنابراین به نظر می­رسد طرح ارائه شده در تضاد با مسائل اجتماعی و اقتصادی شهرها بر مشکلات و مسائل مدیریت شهری خواهد افزود. در این راستا به جای رویکرد صرف کالبدی، سایر تمهیدات جهت توزیع عادلانه مسکن از جمله تکمیل سامانه ­های اطلاعاتی و تصویب مالیات‌های موضوعه جهت مقابله با احتکار مسکن، کاهش قیمت تمام شده زمین در ساخت، ساخت مجموعه‌های مسکونی خوداتکا در تامین خدمات اولیه و … ضروری­تر به نظر می­ رسد.

به طوری کلی پیشنهاد می­ شود به جای تاکید بر مسائل کالبدی، نسبت به ایجاد سامانه مسکن در سطوح کلان برنامه­ ریزی، یعنی وزارت راه و شهرسازی از یک طرف و سطوح محلی برنامه ­ریزی، یعنی شهرداری ­ها از طرف دیگر، در راستای واگذاری اراضی و واحدهای مسکونی به ازای هر کد ملی سرپرست فاقد مسکن، در متن طرح تفصیلی (محدوده مصوب شهر) اقدام فوری صورت پذیرد.

*کارشناسی جغرافیای شهری از دانشگاه زنجان